Immobilien
Der Grundstückskaufvertrag
Vor der Vereinbarung eines Notartermins sollte der Käufer das Vertragsobjekt genau besichtigen. Hierbei aufgedeckte Mängel sollten mit dem Verkäufer besprochen werden und ggf. im Kaufvertrag aufgeführt werden. Die Haftung des Verkäufers für Sachmängel wird im Kaufvertrag regelmäßig ausgeschlossen, so dass Mängel in den Risikobereich des Käufers fallen, es sei denn, der Verkäufer hätte sie arglistig verschwiegen.
Ferner sollte sich der Käufer bei der Stadt über den Stand der Erschließung und ihre Abrechnung informieren. Häufig werden Erschließungsbeiträge erst längere Zeit nach Ausführung der Bauarbeiten abgerechnet, sodass latente Belastungen auf dem Grundstück liegen. Zahlungen drohen auch, wenn Erschließungsmaßnahmen beschlossen, aber noch nicht durchgeführt sind.
Verkäufer und Käufer sollten besprechen, ob und ggf. welche weiteren Gegenstände außer Grundstück und Gebäude mitveräußert werden. In Betracht kommen etwa Mobiliar, Vorhänge und Lampen, Einbaumöbel oder Gartengegenstände. Solche Gegenstände sollten im Kaufvertrag unter Angabe des jeweiligen Kaufpreisteils gesondert aufgeführt werden.
Finanziert der Käufer den Kaufpreis oder Teile davon mit Hilfe von Fremdmitteln, sollte er die Konditionen des Kreditvertrages und die Auszahlungsvoraussetzungen des Darlehens möglichst frühzeitig mit seinem Kreditinstitut besprechen. In diesem Fall kann die Bank oder Sparkasse die zur Grundschuldbestellung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig an das Notariat übermitteln, so dass die Beurkundung des Kaufvertrages und der Grundschuld in einem Termin erfolgen kann.
Das Grundbuch gibt Aufschluss über etwa eingetragene Belastungen.
Dienstbarkeiten begründen gründstücksbezogene Pflichten zur Duldung oder Unterlassung. Es handelt sich z.B. um Wegerechte, Leitungsrechte, Verpflichtungen zur Duldung einer geringeren Abstandsfläche etc. Diese müssen in aller Regel bestehen bleiben, es sei denn, ihr Sicherungszweck hätte sich erledigt.
Wohnungsrechte oder Nießbrauche sind dagegen in aller Regel zu löschen, da der Käufer die ungehinderte Nutzung des Gebäudes wünscht. Je nach Art der eingetragenen Belastung kann diese Löschung durch öffentliche Urkunden oder durch notariell zu beglaubigende Löschungsbewilligungen erreicht werden. Die Beschaffung dieser Unterlagen ist Sache des Verkäufers.
Hinsichtlich der Eintragungen in Abteilung III des Grundbuchs (Grundpfandrechte, d.h. Hypotheken und Grundschulden) wird in aller Regel ebenfalls die Löschung notwendig sein. Die dazu notwendigen Löschungs- oder Freigabeerklärungen der bisherigen Gläubiger fordert der Notar an. In einem weiteren Abschnitt wird der Kaufpreis beziffert und geregelt, wann und unter welchen Voraussetzungen der Kaufpreis fällig wird.
Baulasten sind nicht im Grundbuch verzeichnet, sondern im "Baulastenverzeichnis", das in der Regel bei der Stadt geführt wird. Gegenstand von Baulasten, die auch ohne ausdrückliche Erwähnung künftige Eigentümer binden, sind z.B. Duldungspflichten oder Bebauungsbeschränkungen. Auch über das Bestehen solcher Baulasten sollte sich der Käufer im Vorfeld der Beurkundung informieren.
Zur Beurkundung müssen die Beteiligten, sofern sie dem Notar nicht bereits persönlich bekannt sind, einen Personalausweis oder Reisepass und ihre steuerliche Identifikationsnummer mitbringen.
Sollten dem Verkäufer Löschungsbewilligungen für noch im Grundbuch vermerkte Grundpfandrechte vorliegen, sollte er diese vor oder bei der Beurkundung im Notariat abgeben.
Während der Beurkundung wird der gesamte Text des Kaufvertrages durch den Notar vorgelesen. Dies entspricht der gesetzlichen Pflicht und dient dazu, dass zum einen der genaue Inhalt beiden Vertragsteilen nochmals zu Bewusstsein gelangen kann, zum anderen der Notar die rechtliche Gestaltung in Absprache mit den Beteiligten nochmals prüft. Selbstverständlich steht der Notar sowohl während als auch nach der Beurkundung für Fragen und Informationen im Zusammenhang mit dem Vertrag zur Verfügung.
Nach der Beurkundung erhalten die Beteiligten zusammen mit der Ausfertigung des Vertrages eine Mitteilung darüber, welcher Sachbearbeiter für den Vollzug des Vertrages zuständig ist und wie dieser telefonisch erreichbar ist.
Neben der reinen Beurkundungstätigkeit obliegen dem Notar im Zusammenhang mit dem Vollzug eines Kaufvertrages weitere Tätigkeiten. Er übernimmt die erforderlichen Benachrichtigungen und überwacht die sachgerechte und richtige Eintragung im Grundbuch von Vormerkung, Grundschuld und Eigentumsumschreibung. Er sorgt für die Einholung aller Bescheinigungen und Genehmigungen und Negativatteste, die zur Abwicklung erforderlich sind, und veranlasst die Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit an die Beteiligten. Er ist auch dafür verantwortlich, dass die Eigentumsumschreibung erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung an den Verkäufer erfolgen darf.
Der Bauträgervertrag
Der Notar berät über Gestaltungsmöglichkeiten und belehrt über die rechtliche Tragweite des Vertrages. Der Notar kann diese verbraucherschützende Funktion nur erfüllen und auf eine sachgerechte Vertragsgestaltung hinwirken, wenn er den Sachverhalt vollständig kennt. Insbesondere müssen die Beteiligten ihm mitteilen, falls Sonderwünsche abweichend von der Bauschreibung vereinbart wurden oder der Erwerber bereits eine Anzahlung geleistet hat.
Technische, wirtschaftliche und finanzielle Fragen prüft der Notar nicht, insbesondere nicht, ob das Objekt nach Lage, Art und Ausstattung den Vorstellungen des Erwerbers entspricht und ob der Preis angemessen ist. Der Erwerber sollte daher Pläne, Baubeschreibung und das Bauwerk – soweit bereits erstellt – genau prüfen!
Weiterhin wird dem Erwerber empfohlen, sich vor Vertragsschluss über den Stand des Baugenehmigungsverfahrens, die technische Qualität des Gebäudes und die Geeignetheit des Grundstücks zu erkundigen.
Eine Vereinbarung, durch die der Erwerber wegen Sachmängeln auf die Bauhandwerker, Lieferanten, Architekten usw. verwiesen wird und der Bauträger seine eigene Haftung vollständig ausschließt oder von der vorherigen Geltendmachung gegenüber den anderen Baubeteiligten abhängig macht, ist unwirksam. Der Bauträger muss somit stets selbst die Haftung für Sach-mängel übernehmen, auch wenn er im Vertrag zusätzlich seine Ansprüche gegen die Bauhandwerker an den Erwerber abtreten kann - z.B. für den Fall einer Insolvenz.
Rechte wegen Mängeln des Grundstücks kann der Bauträger ausschließen, nicht jedoch, soweit sie das Bauwerk oder seine Benutzbarkeit beeinträchtigen. Die gesetzliche Verjährungsfrist für Rechte wegen Mängeln an Bauwerken beträgt 5 Jahre ab der Abnahme. Sie kann nicht abgekürzt werden. Werden Mängel erkennbar, bevor der Kaufpreis vollständig bezahlt ist, so hat der Erwerber das Recht, einen angemessenen Teil seiner Zahlungen bis zur Mängelbeseitigung zurückzubehalten. Vorsicht vor einer vorschnellen Rücktrittserklärung wegen Mängeln: Dadurch verliert der Erwerber seinen Vormerkungsschutz und seinen Anspruch gegen die Bank. Ihm verbleibt nur ein Rückzahlungsanspruch gegen den Bauträger; dieser ist nicht gesichert und im Falle einer Insolvenz des Bauträgers wertlos.
Der Gesetzgeber schützt die Interessen desjenigen, der vom Bauträger erwirbt, durch verschiedene Vorschriften.
Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) enthält nicht nur Vorschriften zu Kaufvertrag und (Bau-) Werkvertrag, sondern regelt auch, welche Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) und in Verbraucherverträgen unwirksam sind.
Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) bezweckt, den Erwerber vor dem Verlust seiner dem Bauträger zur Verfügung gestellten Vermögenswerte zu sichern. Unter anderem untersagt die MaBV dem Bauträger, Voraus- oder Abschlagszahlungen des Erwerbers entgegenzunehmen, bevor bestimmte Sicherungen vorliegen.
Auch die Beurkundungspflicht dient der Sicherstellung der Käuferschutzvorschriften. Beurkundungspflichtig sind alle Verträge, mit denen sich jemand zum Erwerb oder zur Veräußerung von Grundbesitz verpflichtet, sowie alle damit im Zusammenhang stehenden Vereinbarungen. Werden Vertragsteile nicht beurkundet, ist der gesamte Vertrag unwirksam.
Nach der vertraglichen Regelung trägt der Bauträger in vielen Fällen alle Kosten der Ersterschließung. Dazu gehören unter anderem die Kosten für öffentliche Straßen, Wasserversorgungs- und Abwasseranlagen.
Die Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch und die Beiträge nach den Kommunalabgabengesetzen ruhen als öffentliche Last auf dem Grundstück. Das bedeutet, dass der Erwerber der Gemeinde für rückständige Erschließungsbeiträge und Kommunalabgaben für die Immobilie haftet, nachdem er Eigentümer geworden ist, wenn der Bauträger seiner Verpflichtung zur Zahlung dieser Beiträge nicht nachgekommen ist.